Un fost coleg de liceu, medic în România, a preferat să emigreze lângă Paris. Într-o comună cu vreo 2000 de locuitori, unde i-am și făcut o vizită anul trecut. M-a luat de la aeroport și, din mașină, aflând că sunt obosit, a pornit imediat apa caldă, să se umple cada pe când ajungem acasă la el. Casa era construită în 2011, avea 7 camere plus o curte uriașă și îți oferea tot confortul pe care ți l-ai putea visa. Fără să vreau, am făcut involuntar o comparație cu apartamentul meu de două camere din Berceni. De aici a început totul.
La întoarcerea acasă, am luat datele - puține și precare- de care dispunem și m-am uitat peste ele. Nu suntem cei mai săraci din Europa, dar avem cele mai proaste condiții de locuire, asta e clar. Conform ultimului Recensământ, numărul locuințelor depășește numărul familiilor - aproximativ 8 milioane de locuințe la 7,2 milioane de familii, procentul locuințelor goale (vacante, neocupate, spuneți-le cum doriți) este de 16%. Printre cele mai ridicate din lume.
Mai adăugați faptul că suntem una dintre ţările cu cea mai mare viteză de scădere a populației din lume și veți înțelege de ce politicile publice în domeniul calității vieții românilor ar trebui să fie prioritare. Mai ales că, în domeniul locuirii, regresăm.
Amploarea fenomenului migraţiei din ultimul deceniu a generat, în domeniul locuirii, un dezechilibru al cererii şi ofertei, suprapopularea unor centre urbane şi o incidenţă ridicată a locuinţelor neocupate în alte localități.
Mai jos aveți un grafic cu evoluția (involuția) problemelor cu locuința, pe baza Anchetelor Bugetelor de Familie, conform Statisticii.
Fondul imobiliar se deteriorează rapid din cauza întreținerii necorespunzătoare și a gestionării inadecvate a blocurilor vechi, se arată într-un raport al MDRAP privind Strategia Națională a Locuirii.
Suma necesară pe care românii vor să o investească pentru îmbunătățirea calității locuirii această se ridica la 4.800 EUR în următorul an, arată o cercetare făcută de IRSOP la cererea băncilor pentru locuințe. Potrivit aceluiași document, în 2017, românii au cheltuit în medie pentru îmbunătățirea confortului locativ circa 2.600 EUR.
Principala sursă de finanțare pentru efectuarea lucrărilor de îmbunătățire locativa o reprezintă economiile deja realizate. Apoi urmează că sursă de finanțare importantă veniturile curente. Se observă o scădere a intenției de a recurge la credit pentru rezolvarea problemelor locative. Astfel se poate concluzionă că dacă românii economisesc mai mult vor avea încredere mai mare să se lanseze într-un proiect de renovare a locuinței în care stă familia lor. Prin urmare educația financiară este importantă și în ceea ce privește îmbunătățirea confortului locativ.
O soluție pentru rezolvarea proiectelor locative o reprezintă noul sistem de economisire-creditare. Atractivitatea sistemului de economisire creditare este data de dobândă fixă la credite, combinația economisire-creditare și prima de stat.
Numeroase familii cu venituri scăzute şi medii de la noi locuiesc în clădiri cu probleme. Care fie sunt monumente istorice fie clădiri cu risc seismic ridicat, imobile deteriorate, neavând la dispoziție resursele necesare pentru a face îmbunătățiri. Aceste clădiri reprezintă un pericol pentru locatari și public, o amenințare la adresa patrimoniului arhitectural al României și a vitalității orașelor.
Locuințele publice reprezintă sub 2% din fondul imobiliar și sunt insuficiente, după cum reiese din listele de așteptare pentru închirierea locuințelor sociale, arată raportul citat. Cheltuielile pentru locuinţe publice sunt efectuate prin intermediul mai multor programe iar, fondurile de la bugetul de stat, din total PIB, alocate asistenței pentru locuire sunt sub nivelul cotei medii din PIB-ul altor țări cu venituri medii, utilizat pentru același scop.
Piața de închiriere de locuințe este, în mare parte, neoficială și nereglementată. Criza din perioada 2008-2010 a afectat puternic sectorul construcții, determinând o scădere a prețurilor locuințelor, ceea ce a condus la falimentul multor dezvoltatori imobiliari. Piața este încă în curs de recuperare, iar orașe mari continuă să se confrunte în acelaşi timp cu fenomenul extinderii urbane rapide şi cu pierderi de populaţie, cu impact negativ pe segmentul rezidențial.
- Cine și când a construit cel mai mult în România?
În anul 1990, 85% din stocul de locuințe din România era construit după anul 1945, reprezentând în prezent o provocare din punct de vedere al întreținerii acestui fond consistent de clădiri aflate în proces de învechire.
Cele mai multe clădiri rezidențiale aflate în prezent în uz în România au fost construite în a doua jumătate a secolului XX. Perioada socialistă (1961-1980) a fost cea mai semnificativă pentru construcția de locuințe. Ne place sau nu, trebuie să recunoaștem cifrele....
Fondul de locuințe din orașe e caracterizat prin predominanța locuințelor construite între anii 1971 și 1990. Ponderea locuințelor construite după anul 1990 este de aproximativ 5% pentru cvintila cu cele mai reduse venituri (ce poate fi explicată de construcția noilor locuințe sociale) și 1-3% pentru toate celelalte cvintile de venituri.
Pe scurt, în baza informațiilor de care dispunem, 90% din clădirile rezidențiale sunt vechi și au nevoie de modernizări sau reabilitări.
Fondul de locuințe din mediul rural este mai vechi decât cel urban, cele mai multe locuințe fiind construite între anii 1946 și 1970, în toate cvintilele de venituri. Totuși, pare să existe un procent mult mai mare de gospodării din zonele rurale care ocupă locuințe mai noi, în toate cvintilele de venituri. Locuințele vechi din mediul rural sunt în cele mai multe cazuri și insalubre, fără acces la utilități și folosesc mijloace de încălzire improvizate care pun în pericol viața locatarilor. Vechimea fondului de locuințe din mediul rural sugerează necesitatea modernizării și realizării de construcții noi.
- Calitatea locuințelor- una din trei are nevoie de reparații urgente
Peste 35% dintre cele 8,8 milioane de locuinţe ale țării au nevoie de reparații urgente. Aceste unități, dintre care multe sunt blocuri de locuințe din perioada socialistă, fac ca multe orașe din România să pară neîngrijite. Este vorba de peste 10.000 de blocuri construite înainte de 1980 cu nevoi de reparații legate de structură, acoperiș și încălzire.
- O altă problemă- supraaglomerarea...
Rata de supraaglomerare a României a fost de 52,3%, cea mai mare dintre țările UE-28, depășind de trei ori media de 16,9%. România a fost urmată de Polonia (44,2%) și Bulgaria (43,3%)14. Rata de suprapopulare în rândul populației expuse riscului de sărăcie din România a fost de 63,7%, depășită de Ungaria cu 71,0%.
Nu mai vorbim despre numărul locuințelor cu WC în curte, întrucât subiectul e deja ultra-mediatizat și nu ne face cinste absolut deloc în UE.
Scăderea cererii de locuințe care a urmat crizei a impus Guvernului României crearea programului „Prima Casă”, care oferă credite ipotecare în condiții favorabile celor care-şi cumpără pentru prima dată o casă. O persoană poate să apeleze la programul „Prima Casă” pentru cumpărarea unei locuințe sub 60.000 euro, ceea ce, pe piața actuală, direcționează cumpărătorii spre fondul imobiliar de locuinţe vechi, mai ieftine, deoarece o locuinţă nouă de dimensiuni comparabile costă mai mult. Creditele „Prima Casă” au inclus 90% din toate creditele ipotecare începând cu 2009 și au reactivat în mare parte piaţa ipotecară.
Cifrele oficiale privind locuirea indică faptul că 98% din locuințele din România sunt în proprietate personală. Aceasta, totuși, nu înseamnă că 98% din locuințe sunt ocupate de proprietari. Cifra oficială pentru locuințele închiriate este de 3% din fondul imobiliar total; totuși, estimările neoficiale situează cifra la 7-15% la nivel național și 15-20% în orașele mai mari precum București și Cluj. Cele mai multe tranzacții de închiriere au loc informal. Chiar dacă un contract este înregistrat, de multe ori chiria stipulată în contractul de închiriere este mult mai mică decât cea plătită efectiv de chiriaș proprietarului.
Conform unui raport al Băncii Mondiale, politicile și reglementările din sectorul închirierilor de locuințe din România înclină mult în favoarea chiriașului. Drept rezultat, mulți proprietari aleg fie să-și închirieze locuințele pe piața neagră, fie să le păstreze libere.
- Ce probleme mai apar?
Companiile din construcții și imobiliare prezintă în continuare cel mai ridicat risc de credit, rata împrumuturilor neperformante în acest caz înregistrând cea mai mare valoare. Aceste rate au înregistrat o creștere semnificativă în ultimii ani față de valoarea de 22,1% în 2011. Companiile care au demonstrat o capacitate mai redusă de a face față unor condiții economice nefavorabile (cum sunt cele din construcții și imobiliare) demonstrează o abilitate mai redusă de contractare a unor noi datorii.
Evoluțiile din sectorul construcțiilor și cel imobiliar merită în continuare atenție în contextul vulnerabilităților pe care acestea le-au demonstrat în perioada de criză. Companiile din cele două ramuri de activitate sunt caracterizate de valori ridicate ale gradului de îndatorare, cu niveluri semnificativ peste media pe economie (indicatorul de pârghie în cazul firmelor din sectorul imobiliar s-a situat la 6,2 în decembrie 2014, iar în construcții la 3,8, în timp ce la nivelul economiei raportul dintre datorii și capitalurile proprii a fost de 2,2)43.
- De menționat ar fi și calculele legate de costul activităţilor de construcţii
Costurile de construire au crescut exploziv în ultimii ani. Aceasta se datorează, în parte, faptului că mâna de lucru calificată a devenit mai scumpă și mai greu de găsit (această situație este atribuită emigrării lucrătorilor către țările occidentale, precum și în statele din Golf), iar costul materialelor de construcție a crescut semnificativ în perioada 2008-2013. Creșterea costurilor de bază pentru manoperă și materiale, împreună cu costul ridicat al furnizării infrastructurii a făcut ca mulți dezvoltatori - în special cei mici - să fie puși în situația de a-și reduce marja de profit sau a da faliment.
De asemenea, capacitatea redusă tehnică sau financiară a autorităților locale de a crea la timp infrastructura tehnico-edilitară pentru proiectele rezidențiale face de obicei ca dezvoltatorii să suporte la început costul. Efortul, timpul și resursele financiare necesare pentru a construi infrastructura (apă, electricitate, încălzire etc.) pentru cartierele rezidențiale din zonele marginale orașelor împovărează mult dezvoltatorul din punctul de vedere al costurilor, povară pe care acesta o va transfera cumpărătorului.
Soluţia de compromis între prețul stabilit de dezvoltator și capacitatea de suport a cumpărătorului potențial este reprezentată de obicei prin construirea în zonele periurbane în care rețeaua de transport nu este dezvoltată sau nu există și unde terenul este ieftin. Spre deosebire de construcțiile premergătoare crizei din cartierele exterioare principalelor orașe, aceste noi proiecte de dezvoltare au loc în localitățile mai mici din jurul orașelor mari și/sau a celor reședință de județ. Aceasta a dus la o extindere necontrolată, în special în centrele urbane mari precum Bucureștiul, unde terenul este greu de găsit în interiorul orașului sau foarte scump, arată Raportul MDRAP.
- Care ar putea fi soluțiile?
O soluție pentru rezolvarea proiectelor locative -până Guvernul va lua problema de coarne și va încerca să o rezolve, o reprezintă sistemul de economisire-creditare. Dobânda e fixă, iar în plus Statul oferă o primă celor care aleg acest produs.
Recent, Ministerul Finanțelor Publice și Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice (MDRAP) au adoptat normele metodologice de aplicare a Legii pentru modificarea și completarea Ordonanței de urgentă a Guvernului nr. 99/2006 privind instituțiile de credit și adecvarea capitalului. Normele metodologice au fost publicate în Monitorul Oficial din data de 4 martie 2019.
Legea pentru modificarea și completarea Ordonanței de urgentă a Guvernului nr. 99/2006 privind instituțiile de credit și adecvarea capitalului a fost publicată pe 19 iulie 2018 în Monitorul Oficial.
Acest program guvernamental având la bază nouă lege vine în ajutorul persoanelor fizice care doresc să-și îmbunătățească standardul de viață în domeniul locativ:
• Orice cetățean român, indiferent de vârstă, poate beneficia de prima de stat (inclusiv minorii și persoanele de peste 65 ani);
• Prima de stat rămâne la același nivel: 25% din depunerile anuale, maxim 250 euro/an;
• Justificarea doar a primei de stat și a dobânzii aferente va fi obligatorie.
Prevederile noii legi nu se aplică retroactiv, ci doar noilor contracte de economisire-creditare, ce vor fi în vigoare, în conformitate cu nouă lege, după ce Bancă Națională a României va aprobă noile caracteristici.
4
16
