După un an 2018 în care prețurile imobiliarelor au luat-o razna și s-au majorat cu aproximativ 20-25%, specialiștii sunt de părere că în anul 2019 prețurile vor stagna sau vor înregistra o ușoară creștere. Totodată, foarte mulți specialiști consideră că momentan prețurile la locuințe sunt ireale, fiind chiar la nivelul de dinaintea Crizei Financiare din decembrie 2007. Analiștii consideră însă că ne aflăm într-un context diferit față de perioada respectivă și că nu suntem în pericolul unei noi crize financiare. Concret, aceștia spun că creșterea prețului la locuințe a fost cauzată de cererea tot mai mare.
În anul 2018, orașul Cluj a fost primul care a depășit valoarea înregistrată înainte de Criza Financiară, ajungând chiar la prețuri mai mari ca și în București. Chiar și așa, analiștii estimează că în acest an cererea de locuințe nu va mai fi așa de mare ca și în anul precedent. Unul dintre motive ar fi chiar modificările condițiilor de accesare a fondurilor prin programul național de creditare Prima Casă. Mai mult, se estimează că în anul 2019 bugetul disponibil în cadrul programului va fi diminuat.
Început pe minus
În luna ianurie, la nivel național s-au înregistrat aproximativ 30.000 de vânzări de imobiliare, cu 30% mai puțin decât prima lună din anul 2018. Doar în capitală numărul de vânzări înregistrate a fost mai mare față de anul precedent. Specialiștii pun această scădere pe seama prețurilor mari al locuințelor, dar și pe modificarea condițiilor de creditare.
Un alt semnal care atrage atenția specialiștilor în imobiliare este numărul de autorizații de construcții emis în luna ianuarie 2019, care se află în scădere față de prima lună a anului 2018. Practic, constructorii de ansambluri rezidențiale au devenit mai precauți la începutul acestui an.
Astfel, începutul anului păstrează trendul de scădere din luna decembrie 2018, atunci când au fost înregistrate cu aproximativ 30% mai puține tranzacții față de noiembrie. Evoluția negativă a tranzacțiilor imobiliare a fost provocată de creșterea ROBOR de pe parcursul anului trecut și de intențiile BNR de a modifica condițiile de creditare în cadrul programului Prima Casă. Astfel, cumpărătorii s-au speriat de evoluția dobânzilor și au decis să amâne achiziția de locuințe, înregistrându-se o cerere mai mică.
Ansamblurile noi de locuințe cresc prețurile
O cauză a creșterii prețurilor este construcția de noi locuințe și ansambluri rezidențiale. Realizate cu precădere în orașele mari și în zonele cu potenţial crescut de dezvoltare economică, acestea aduc noi standarde în ceea ce privește o locuință.
Totuși, nu de puține ori, cumărătorii preferă locuințele aflate în ansambluri imobiliare vechi în detrimentul celor noi.
Locuințele din blocuri vechi, mai scumpe
Potrivit unui studiu realizat de Flatfy.ro, pentru luna ianuarie a anului 2019, prețul mediu per metru pătrat pentru apartamentele situate în blocuri vechi este mai mare decât cel al locuințelor noi. Astfel, prețul mediu/mp într-un ansamblu rezidențial nou din București este de 1.070 euro, în timp ce pentru imobiliare vechi este 1.150 euro. Situația se repetă și în alte orașe importante, Cluj-Napoca, Timișoara, Constanța și Iași. Cea mai mare diferență se înregistrează în Cluj-Napoca, acolo unde prețul mediu/mp la o locuință nouă este de 1.200 euro, iar pentru apartamentele vechi ajunge chiar și la 1.400 euro.
Statistica a fost realizată pe baza anunțurilor de vânzare/cumpărare publicate pe site-urile de imobiliare Flatfy.ro și New.flatfy.ro, în luna ianuarie 2019.
Prețurile locuințelor în 2019
Totuși, în prima lună a anului 2019, trendul prețurilor se păstrează la fel ca și în a doua jumătate a anului 2018: într-o ușoară creștere. Prețurile medii de pe piața imobiliară din principalele orașe ale României depășesc 1.000 de euro/mp. Potrivit statisticilor realizate de Flatfy.ro pe baza anunțurilor publicate pe site-ul de imobiliare, cele mai prețuri/mp se înregistrează în Cluj-Napoca, Timișoara și București. În Cluj-Napoca locuințele au un preț mediu de 1.400 de euro/mp, în timp ce în Timișoara prețul este de 1.200 euro/mp. Pe locul al treilea se află capitala, cu un preț mediu de 1.150 euro/mp. Celelalte orașe din top 5, care au prețuri tot peste 1.000 de euro pe metru pătrat sunt Constanța (1.100 euro/mp) și Iași (1.050 euro/mp).
Pentru o ofertă detailată accesați site-ul de imobiliare Flatfy.ro, acolo unde în luna ianuarie au fost postate peste 62.000 de anunțuri imobiliare din capitală, 38.900 pentru Iași și aproximativ 25.300 de anunțuri pentru Cluj-Napoca.
Noi utilizăm diferite metodologii pentru compararea prețurilor de pe piața imobiliarelor noi și piața secundară. Pentru imobiliarele noi folosim prețul minim pentru un metru pătrat, care îl primim direct de la dezvoltator. Am colectat toate prețurile imobilelor noi și am calculat valoarea medie a prețurilor minime pe un metru pătrat*. În majoritatea cazurilor, prețurile minime sunt mai mici cu 30% față de prețurile medii. Astfel, pentru înțelegerea prețului mediu, la prețul minim trebuie să adăugați 30% ** de la costul unui metru pătrat.
* - eroare în calculul unui metru pătrat
** - procent estimat pentru calcularea valoarea medie
Pentru piața secundară, noi colectăm anunțuri de la mai mult de 1.000 de site-uri imobiliare. Când se estimează mediile, nu folosim grupări de anunțuri duplicate, dar folosim întreaga bază anunțurilor.
Orașele prospere atrag investiții
Cluj-Napoca rămâne unul dintre cele mai prospere orașe și în anul 2019. Potrivit unui studiu realizat de Banca Mondială în colaborare cu Comisia Europeană, 15,32% dintre persoanele chestionate au spus că s-ar muta în orașul de Someș. Următorul oraș ca și grad de atractivitate este București cu 14,46%, în timp ce pe ultima treaptă de pe podium se află Timișoara cu 11,88%. Cluj-Napoca atrage în continuare investitori și cetățeni datorită calității vieții, a serviciilor de sănătate, a mediului cultural artistic dinamic, dar mai ales pentru industria farmaceutică și IT.
Alte orașe aflat atractive care urmează un proces dezvoltare atractiv pentru investitori sunt: Sibiu, Oradea, Iași, Alba-Iulia și Brașov.
În România, construcția de ansambluri imobiliare noi este tot mai întâlnită, cu precădere în orașele cu potențial de dezvoltare economică. Potrivit datelor oficiale ale Institului Național de Statistică (INS), în prima parte a anului 2018 s-a înregistrat o creștere de 7,6% a numărului de autorizații pentru construcția de clădiri rezidențiale față de aceași perioadă a anului 2017.
Majoritatea specialiștilor spun că nu este un moment oportun pentru achiziții imobiliare deoarece prețurile actuale sunt foarte mari, chiar ireale pe alocuri. În ceea ce privește scăderea prețurilor, părerile sunt împărțite, unii estimând că acestea se vor menține sau chiar vor crește pe parcursul aestui an, în timp ce alții prezic o scădere cu 20-30% în următorii 2 ani.
Sfaturi înaintea achiziției unei locuințe
Dacă doriți ca în anul 2019 să vă achiziționați o locuință, nu uitați să țineți cont de o serie de lucruri. Pentru alegerea unei locuințe ideale trebuie să stabiliți o suprafață corespunzătoare în funcție de numărul de persoane care vor locui în aceasta, dar și compartimentarea dorită (numărul de camere/băi). Dotările și finisările locuinței sunt un alt criteriu important de care trebuie să țineți cont înaintea semnării unui contract de vânzare-cumpărare.
Una dintre cele mai mari dileme pe care le au persoanele care doresc să își achiziționeze o locuință este dacă să aleagă un apartament/casă dintr-un ansamblu rezidențial nou în detrimentul celor vechi. Ansamblurile rezidențiale noi au beneficii precum compartimentarea modernă pentru a utiliza spațiul cât mai eficient, durata de viață mare fără a necesita investiții în reparații în următorii ani. Totuși, în multe cazuri locatarii ansamblurilor rezindențiale noi s-au plâns de calitatea contrucției și de faptul că pereții despărțitor sunt prea subțiri, neexistând o izolare fonică ce ar trebui să împiedice auzul zgomotului făcut de vecini.
Un alt criteriu important este amplasarea locuinței. Studiați cu atenția zona de interes în care aceasta se află, accesul la spațiile comerciale, creșe/grădinițe/școli, spațiile de joacă, locuri de parcare, distanța până la cel mai apropiat mijloc de transport în comun.
Dacă apartamentul este situat într-un bloc vechi, puteți să cereți de la asociație un istoric al plăților lunare la întreținere și, tototdată, să vă asigurați că proprietarul nu are restanțe de plată. Mai mult, vezi în ce an a fost construit blocul și din ce materiale, de obicei cele construite după 1980 sunt mai rezistente la cutremure.
Înainte de a achita prețul cerut, caută și alte apartamentele de vânzare în proximitate și studiază prețul mediu.
0
0
