Analiză Ajută sau încurcă noile reglementări ale BNR privind gradul de îndatorare? Câteva calcule pragmatice - Hotnews Mobile
1 € 4,6478 1 USD 4,0820miercuri 19 dec 2018

Analiză Ajută sau încurcă noile reglementări ale BNR privind gradul de îndatorare? Câteva calcule pragmatice

de Dan Popa Joi, 11 octombrie 2018, 14:21
- a A+
Imagine
Să luăm cazul unui apartament de 70.000 de euro, adică 326.000 de lei pe care un tânăr ar dori să-l achiziționeze. Și să presupunem 3 scenarii. Tânărul are un salariu net de 2500 de lei, de 3500 de lei și respectiv de 5.000 de lei (cazul în care lucrează în IT- domeniul cu cele mai mari salarii din România). Și să circumscriem aceste scenarii intenției BNR de reducere a gradului de îndatorare la 45%, în cazul primului împrumut pentru locuință, luat în lei.



După noile reguli care ar putea fi publicate săptămâna următoare, gradul de îndatorare al tânărului nu va putea depăși 45%, dacă e la prima achiziție de casă. Am luat un avans mediu de 15% solicitat de majoritatea băncilor și o perioadă de 20 de ani în care să rambursezi creditul. Rezultatele sunt mai jos:


Imagine


Pe scurt, primii doi nu s-ar califica la împrumutul acordat de bancă. IT-stul, da, ar putea primi creditul. Mai mult, pentru a respecta criteriile de mai sus (apartament de 70.000 euro, avansul mediu de 15% cerut de bănci și cea mai mică rată din ofertele bancare), tânărul nostru ar trebui să aibă un salariu net de 4200 de lei. Calculul a fost făcut pentru o maturitate de 20 de ani a creditului.

Dacă mărim perioada de rambursare la 25 de ani, avem situația de mai jos:

Imagine


Nici în această situație primii doi nu s-ar califica la împrumut, ci doar IT-stul.

Haideți să mărim împruutul nu pe 25 de ani, ci pe 30. O perioadă mai lungă de timp, dar în care pot interveni multe situații neplăcute care să te pună în situații delicate. Te poți îmbolnăvi, poți divorța, poți să îți pierzi jobul șamd.


Imagine



Primul tânăr tot nu ar putea obține împrumutul, dar al doilea împreună cu IT-istul ar putea avea asigurată finanțarea pentru casă.

  • Asta e, însă, partea bună a calculelor

Partea mai puțin frumoasă e reprezentată de situația în care tinerii noștri au decis să își facă un card de credit și sa-și mai ia în rate o mașină sau un aparat electrocasnic. Pentru că gradul de îndatorare calculat de bancă în momentul solicitării împrumutului este rezultatul venitului net din care se scad celelalte rate pe care le ai de achitat.

Dacă ai 5000 de lei și plătești 1000 de lei ratele la un frigider plus o mașină luată în leasing, banca va lua în calcul un venit de 4000 de lei la calculul îndatorării tale, pentru a respecta noile norme ale Băncii Națională.

În proiectul care se discută încă între cei 9 corifei din Consiliul de Administrație al Băncii Naționale, se mai arată (în finalul documentului):
1. Pentru primul credit pentru investiții imobiliare contractat în scopul achiziționării unei locuințe ce este/urmează a fi ocupată de debitor, gradul total de îndatorare și fiecare dintre nivelurile aferente creditelor pentru investiții imobiliare sunt cu 5 puncte procentuale mai ridicate..
2. La determinarea nivelului gradului de îndatorare pentru situația unui debitor cu credite acordate/indexate într-o singură monedă, se va aplica:
a) nivelul maxim al gradului total de îndatorare și nivelurile maxime pe tipuri de credit, aferente creditelor în lei, în cazul persoanelor acoperite integral la riscul valutar;
b) nivelul maxim al gradului total de îndatorare și nivelurile maxime pe tipuri de credit, aferente creditelor în valută, în cazul persoanelor neacoperite integral la riscul valutar.
3. Nivelul maxim al gradului total de îndatorare în cazul persoanelor care beneficiază atât de credite în lei cât și de credite acordate/indexate în valută nu poate depăși 40%, cu respectarea nivelurilor maxime pe tipuri de credit.
4. În cazul în care un debitor are credite contractate anterior, la acordarea unui nou credit nivelul maxim al gradului total de îndatorare și nivelurile maxime pe tipuri de credite nu pot depăși valorile din tabel.

  • De ce era necesară măsura?
Banca Centrală ne spune ( și trebuie să o credem) că îndatorarea populației a depășit pragul de semnal, potrivit normelor europene. Mai ales pe segmentul categoriilor populației cu venituri mici, explică șeful Direcției de Stabilitate, Eugen Rădulescu.

"Ceea ce e preocupant cu adevarat este gradul de indatorare al debitorilor si in special al celor cu venituri scazute, care pentru creditul ipotecar au o rata a indatorarii- indicatorul numit de noi Debt Service To Income (DSTI) - care a ajuns la o medie de 65%. La o crestere de 1 punct procentual al dobanzii acest indicator va creste cu 10 puncte procentuale. Cum o sa fie atunci cand acei oameni vor ajunge la 75% indatorare din venit, nu vreau sa-mi imaginez. Deocamdata nu e cazul unei asemenea cresteri, dar nu se stie ce va urma", spune Rădulescu.
Iar cert e că dobânzile au luat o turnură ascendentă, aflată abia la început. Vor urma alte majorări care ar putea duce la vulnerabilizarea unui segment al populației.
  • De ce NU era necesară măsura?
În Parlament există un pachet de legi promovate de senatorul ALDE Daniel Zamfir, care- în ipoteza în care trec- vor stopa oricum creditarea. E vorba în principal de legile privind plafonarea dobânzilor și de cea a răscumpărării creanțelor cesionate. Dacă aceste legi trec în forma actuală, băncile își vor re-calibra politicile de credit iar o perioadă de timp vor fi foarte reticente în a mai împrumuta.

Un alt motiv e legat de faptul că împrumuturile imobiliare sunt în prezent motorul creditării. Dacă pui frână acestora, pui frână motorului principal care împinge intermedierea financiară, aflată și așa la cote foarte discrete în țara noastră, ca să nu spun că suntem la coada Europei.

Calculele noastre sunt făcute la nivel de salarii din București. În țară, lucrurile stau cu totul diferit, însă.
4037 de afisari


nu prea vad unde e problema...
bogdan1477 [utilizator], Joi, 11 octombrie 2018, 15:16
+2/4
Gradul de indatorare de 45% mi se pare oricum deajuns de ridicat. Pin la urma daca ai venituri de 3500 de lei, poti sa-ti iei un apartament de 50.000 de euro, iar daca ai 2500 de lei, poate e indicat sa stai o perioada cu chirie pina iti cresc veniturile. Altfel, la urmatoarea recesiune, iar vom avea jumatate din cei cu imprumuturi in imposibilitatea de a-si achita ratele.

Cit despre situatia din restul tarii, cu exceptia celor citiva poli de dezvoltare gen Cluj, Timisoara, Iasi, n-or fi salariile mari, dar nici apartamentele nu costa 70.000 de euro. Din punctul asta de vedere s-ar putea chiar s-o duca mai bine...

Iar despre aberatiile legislative ale lui Zamfir... probabil vor duce la o alegere foarte selectiva a creditarii.

Iar faptul ca suntem la coada clasamentului european privind creditarea, asta e in linie cu venitul mediu, gradul de ocupare si ratingul tarii.
marusile trebuiau luate
bancher [utilizator], Joi, 11 octombrie 2018, 14:59
+1/3
prea s-a ajuns ca sa isi cumpere toti case, inlcusiv cei cu 15% avans....in plus de asta, odata cererea solvabila redusa, vor scadea in final si preturile la apartamente.
Cand mi-am cumparat eu apartamentul mi-au cerut avans de 33% si m-am indatorat tot pana la 33% din salariu.
acum prea se dau usor credite ipotecare.
inca 5 comentarii comenteaza