Se pare că tirul îndreptat asupra băncilor de către așa-zișii protectori ai debitorilor persoane fizice nu este lipsit de muniție. De la o zi la alta, inventivitatea unor inițiatori de propuneri legislative „pro”-debitori depășește orice bariere! Ultima găselniță este propunerea făcută cu privirea la aplicarea „dării în plată” și asupra creditelor de tip „Prima casă”. Însă acest fapt ar putea aduce dezavantaje tuturor actorilor implicați: atât băncilor și statului – parteneri în acest program, cât și debitorilor - atât celor potențiali beneficiari ai programului, dar și celor cu credite în sold. În final, propunem și o posibilă soluție care ar putea fi în mod real în favoarea consumatorilor.

Bogdan CapraruFoto: Hotnews

De ce propunerea nu este una inspirată?

Aplicarea acestei măsuri ar fi, în mod real, nefavorabilă tuturor participanților: băncilor, statului și debitorilor. Voi lua pe rând pe fiecare dintre părți și voi explica de ce!

Ținând cont că începând cu anul 2009 până în prezent s-au acordat credite Prima casă în valoare de aproape 22 mld. lei, nu ar trebui să neglijăm potențialele efecte asupra activității bancare din România în cazul unor interferențe nedorite.

• În structură, creditul Prima Casă cumulează circa jumătate din totalul expunerilor ipotecare, iar în perioada martie 2017 - martie 2018, aproximativ 60% din fluxul de credit nou a fost acordat prin intermediul programului guvernamental. Desigur, băncile vor fi afectate, chiar dacă o mare parte din portofoliu de credite Prima casă e garantat 100% de către stat. După 2012, băncile garantau 50%, iar începând cu 2017 - 50% pentru locuințele noi și 60% pentru cele vechi. Astfel, în cazul în care „darea în plată” va deveni valabilă și pentru acest tip de credite, băncile vor avea costuri atât din perspectiva faptului că vor trebui să valorifice garanțiile, dar și o serie de cheltuieli administrative cu creanțele pentru care statul garantează.
  

• Adevăratul perdant din punct de vedere financiar va fi statul, principalul garant prin Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii (FNGCIMM SA-IFN). Astfel, prin bani publici, ar trebui acoperite aceste pierderi. Deci, cine va plăti în principal factura „dării în plată”? Noi toți, contribuabilii! Dar probabil acest lucru nu mai contează în contextul în care ar aduce câștiguri de imagine inițiatorilor!

• Din punctul de vedere al debitorilor, efectele sunt, de asemenea, nocive! În primul rând prin faptul că se cultivă un comportament de „rău-platnic”, de o oarecare delăsare, în contextul în care debitorul beneficiază de prea multe „plase de siguranță”. La prima vedere soluția de a da în plată îi este comodă, dar, debitorul în final este „sărăcit” de un activ (chiar dacă acum ar putea avea un preț sub cel de achiziție, în timp valoare poate crește). Pierderea locuinței poate aduce perturbări și traume în viața socială a individului, în cea de familie și la locul de muncă. Cred că mai degrabă inițiativele legislative ar trebui să încurajeze și să flexibilizeze posibilitatea oricărui cetățean de a putea munci mai mult sau/și mai productiv pentru a obține venituri mai multe și mai mari, astfel încât să poată rambursa creditul. Nu trebuie să transformăm pe toți locuitorii unei țări în asistați social!

Astfel, se creează distorsiuni în piețele financiare, dar și în mentalități. Nu doar că se încurajează hazardul moral, dar se atenuează „sistemul imunitar” al indivizilor, capacitatea lor de a găsi soluții pentru a răzbate! Desigur, pentru cazurile sociale putem vorbi de căutarea de forme de protejare, dar pentru cei apți de a face față, nu trebuie să le inoculăm soluții speculative! Trebuie să ne debarasăm de ideea că statul trebuie să ne rezolve toate problemele!

Dacă „darea în plată” s-ar aplica în cazul programului Prima casă, este posibil ca treptat programul să piardă din atractivitate atât în ochii băncilor (care ar putea impune condiții mai riguroase de acordare), dar și în cei ai statului, dacă impactul asupra bugetului public s-ar resimți tot mai mult! Astfel, viitorii potențiali clienți ai programului ar putea fi văduviți de această oportunitate.

• În aceeași ordine de idei, poate fi afectată și piața imobiliară a locuințelor în ansamblu, în caz că va crește oferta de astfel de locuințe date în plată. Prețurile ar putea scădea și produce „dări în plată” în spirală, atât timp cât prețul garanțiilor va fi afectat.

Pe de altă parte, dacă luăm în calcul experiența de la introducerea acestei măsuri pentru creditele ipotecare standard (și în special după momentul pronunțării deciziei Curții Constituționale - 26 octombrie 2016), constatăm că este una oarecum inutilă din punct de vedere al efectului preconizat.

Conform ultimului Raport asupra stabilității financiare al BNR, apelul la darea în plată a crescut într-o mică măsură față de septembrie 2017, iar cererile rămân sub semnul contestării (71% din total). Numărul notificărilor s-a majorat cu 6% în această perioadă ajungând la 8459 (2 aprilie 2018), iar valoarea creditelor vizate este redusă (2,4 miliarde lei). Astfel, cererile de dare în plată contestate în instanță nu fac altceva decât să țină blocată soluționarea problemei de fond. Debitorii în cauză, în loc să caute alte soluții de rezolvare a acesteia, vor rămâne captivi și, în același timp, amăgiți de ideea că darea în plată este soluția. Astfel, toți trei partenerii vor rămâne blocați ca într-un labirint, blocaj cu costuri pentru fiecare dintre ei. Complicațiile aduse vor contribui, așa cum am spus, la luarea deciziei de a se renunța la acest program. Starea de stres indusă în sistem va aduce prea multe costuri, astfel încât oportunitatea continuării nu va ai fi luată în calcul.

Astfel, putem spune că această măsură se încadrează în categoria „unde dai și unde crapă”! Dacă într-adevăr se dorește binele societății, ar trebui gândite măsuri cu efecte de antrenare în plan economic și social.

• Care ar putea fi soluțiile alternative?

O soluție care stă în puterea decidenților publici este cea de implicare a Agenției Naționale pentru Locuințe. Astfel, aceasta, pe baza atragerii de resurse sub formă de emitere de obligațiuni ipotecare, ar putea prelua creanțele cu probleme de tip Prima casă de la bănci sau/și FNGCIMM. Obligațiunile ipotecare pot fi emise pe termen lung și garantate de stat unor investitori specializați.

În caz de default, clienții ar putea locui în continuare în locuința care va intra în proprietatea ANL, plătind o chirie conform locuințelor sociale, pe o anumită perioadă de timp (de exemplu 1-5 ani). În tot acest timp, debitorul ar avea posibilitatea de a-și reveni financiar și a relua plata ratelor sau de a căuta altă locuință. ANL ar fi în postura de a valorifica/exploata mult mai eficient imobilele în caz de executare silită, comparativ cu băncile. Sub presiunea recuperării creditelor, băncile și statul ar vinde imobilele la prețuri mult sub valoarea de piață. În schimb, ANL le-ar putea închiria și eventual vinde, după o anumită perioadă de timp, dar la un preț al pieței, care poate fi mai mare.

Astfel, toată lumea ar câștiga! Debitorul primește o a doua șansă și nu îi este perturbată viața, pierderile băncilor și ale statului cu recuperarea creanțelor ar fi mult mai mici. Piața de capital ar putea fi dezvoltată cu un nou segment funcțional - piața secundară a obligațiunilor ipotecare. S-ar închide un lanț trofic în care piața este cea care va guverna, iar statul nu va face decât reglajele fine.