Activitatea de cadastru si publicitate imobiliara din Romania a trecut prin numeroase etape, incepand cu sistemul de cadastru general implementat in secolul 18 avand la baza modelul austro-ungar (utilizat in Transilvania, Banat si Bucovina), continuand cu perioada regimului comunist avand in prim-plan terenurile apartinand proprietatii de stat colectivizate, si pana la cadastrul general modern, implementat in faze succesive dupa anul 1996.
Obiectivul sistemului de cadastru si publicitate imobiliara este de a agrega si de a face publice informatii complete, corecte si actualizate, referitoare la situatia tehnica (suprafata, categoria de folosinta, amplasare/ vecinatati) si situatia juridica a terenurilor si constructiilor ridicate pe acestea (prin identificarea proprietarilor si a titlurilor de proprietate).
Existenta unui sistem de publicitate imobiliara liber accesibil, functional si de incredere cu privire la identificarea tehnica si juridica a imobilelor reprezinta o necesitate pentru o economie sanatoasa. In lipsa unui astfel de sistem, investitorii ar fi nevoiti sa intreprinda verificari costisitoare si de durata privind imobilele necesare pentru activitatea lor, incertitudinile sistemului juridic reflectandu-se in numarul, calitatea si profitabilitatea investitiilor.
In baza Legii nr. 7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare ("Legea Cadastrului") a inceput implementarea pe intreg teritoriul Romaniei a sistemului modern de cadastru si publicitate imobiliara care include o componenta tehnica, respectiv lucrarile de masuratori si identificare a imobilelor prin coordonate cadastrale in sistem unic de coordonate, si o componenta juridica, reprezentata de inscrierea in cartile funciare a drepturilor proprietarilor si ale altor persoane cu privire la imobilul astfel masurat.
Din nevoia de a asigura securitatea circuitului civil, in anul 2005 a fost modificata componenta juridica a sistemului de cadastru si publicitate imobiliara astfel incat operatiunile de transfer de teren cu sau fara constructii sa se efectueze numai in baza unui extras de carte funciara, care sa confirme identitatea intre proprietarul imobilului inregistrat in cartea funciara si vanzatorul din contractul de vanzare-cumparare. Anterior acestei modificari a Legii Cadastrului au existat numeroase situatii, devenite ulterior litigioase, in care acelasi teren era vandut catre mai multe persoane.
Dupa aderarea la Uniunea Europeana, Romania si-a asumat un obiectiv dificil, anume implementarea cadastrului unic pentru toate unitatile administrativ-teritoriale ("UAT-uri"), indiferent de statutul acestora (comuna, oras sau municipiu), in conformitate cu cerintele Uniunii si actele normative incheiate in acest sens, printre care mentionam Declaratia Cadastrului din Uniunea Europeana, adoptata la Congresul din 2002 din Granada, Spania.
Programul National de Cadastru si Carte Funciara a fost aprobat prin Hotararea de Guvern nr. 294/2015 ("HG 294") si are drept obiectiv inregistrarea tuturor imobilelor din Romania in sistemul integrat de cadastru si carte funciara, inclusiv a documentelor si operatiunilor juridice legate de acestea, prin intermediul cartilor funciare. Pana in prezent lucrarile de masuratori cadastrale si inscriere in cartea funciara s-au realizat conform Legii Cadastrului la cererea proprietarilor, rata de inscriere a imobilelor fiind redusa mai ales cu privire la terenurile extravilane. Programul National promoveaza si finanteaza realizarea de lucrari cadastrale in mod sistematic la nivel de UAT, cu solutionarea concomitenta, provizorie sau definitiva, a situatiilor juridice incerte, de exemplu prin eliberarea certificatelor pentru inscrierea in cartea funciara a posesorilor ca proprietari, precum si a dezbaterilor succesorale. Operatiunile de inregistrare sistematica se efectueaza in mod gratuit si sunt finantate atat de ANCPI prin fondurile proprii, cat si prin Programul Operational Regional 2014 - 2020, in conformitate cu Ordonanta de Urgenta nr. 40/2015 privind gestionarea financiara a fondurilor europene pentru perioada de programare 2014 - 2020.
Sistemul unic de cadastru, realizat prin lucrarile de inregistrare sistematica, va avea ca finalitate un sistem informatic complet si uniform de cadastru si publicitate imobiliara, compus din coordonate tehnice corelate la nivelul tuturor UAT-urilor, care sa poata fi actualizat in timp real (pe baza tuturor operatiunilor efectuate) si de asemenea accesat de orice persoana interesata.
Beneficiul major al lucrarilor de inregistrare cadastrala sistematica este reprezentat de fixarea amplasarii exacte a imobilelor. In prezent, lucrarile de cadastru sporadice au ca rezultat identificarea prin coordonate cadastrale a imobilelor individuale in sistem unic de coordonate, insa pana la realizarea cadastrului pentru toate imobilele din UAT-ul respectiv, aceste coordonate pot suferi modificari si repozitionari ca urmare a suprapunerilor cu imobilele invecinate. In momentul finalizarii lucrarilor de inregistrare sistematica in cadastrul general la nivelul intregului UAT, coordonatele cadastrale vor deveni finale, fiind eliminat riscul unor astfel de incertitudini.
Beneficiile inregistrarilor sistematice de cadastru se rasfrang si asupra unor domenii de activitate pentru care identificarea imobilelor este extrem de importanta. Astfel, in domeniul schemelor de plati in agricultura, Romania si-a asumat angajamente privind finalizarea inregistrarii terenurilor agricole pana in anul 2020. De asemenea, pentru implementarea proiectelor de infrastructura nationala, identificarea imobilelor si confirmarea realitatii din teren este o masura obligatorie.
Programul National de Cadastru si Carte Funciara se desfasoara in perioada 2015 - 2023 si este implementat de Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara ("ANCPI") si oficiile teritoriale ale acesteia pe toata suprafata Romaniei, la nivel de UAT, pe baza documentatiilor cadastrale.
Inregistrarea sistematica se efectueaza pe fiecare UAT in parte, deci nu la nivel judetean, indiferent daca terenul se gaseste in mediul urban sau mediul rural, daca este intravilan sau extravilan. Localitatile care participa la acest proces de inregistrare urmeaza criteriile prevazute in HG 294, respectiv:
- UAT-uri care fac obiectul dezvoltarii proiectelor de infrastructura prevazute in Master Planul General de Transport al Romaniei;
- UAT-uri care implementeaza ori sunt incluse in proiecte de dezvoltare a infrastructurii in cadrul altor programe;
- UAT-uri in care sunt identificate zone cu vulnerabilitati sociale particulare privind accesul informal la proprietate (precum zonele defavorizate).
Potrivit datelor furnizate de ANCPI, pana la 15 februarie 2018 au fost finalizate lucrarile de inregistrare sistematica la nivelul intregului UAT in 39 de comune din cadrul a 18 judete, din totalul de 3.181 UAT-uri din Romania, reprezentand un numar de 394.312 imobile inscrise in cartea funciara cu o suprafata totala de 263.588,47 ha. Potrivit acelorasi date, sunt in derulare lucrari la 187 UAT-uri din 39 de judete, reprezentand un numar de 1.940.259 imobile cu o suprafata estimata de 1.194.441,77 ha. Aceste UAT-uri includ doua orase resedinta de judet, respectiv Bistrita si Bacau, si cateva comune din proximitatea Bucurestiului, respectiv Mogosoaia, 1 Decembrie, Clinceni, Magurele, Petrachioaia si Vidra.
Sunt efectuate lucrari de inregistrare si la nivel de sector cadastral, respectiv portiuni dintr-o localitate delimitate de limite naturale sau artificiale stabile in timp (drumuri, ape, etc). In acest caz finantarea este alocata din fondurile proprii ale UAT-urilor sau ale ANCPI, conform prevederilor Ordonantei de Urgenta nr. 35/2016, in baza contractelor de prestari servicii incheiate de primariile locale, in principal pentru terenuri agricole din extravilan. In baza informatiilor furnizate de ANCPI, pana la 15 februarie 2018, au fost finalizate lucrari de inregistrare sistematica in 1.832 sectoare cadastrale din 596 UAT-uri, reprezentand un numar de 280.947 imobile cu o suprafata totala de 205.670,06 ha.
Totodata, la 15 februarie 2018 erau in derulare lucrari la nivel de 15.051 sectoare cadastrale din 1.714 UAT-uri. Printre orasele unde au fost incepute lucrari de inregistrare sistematica in sectoare cadastrale, pe unele sectoare fiind si finalizate, se numara Alba Iulia, Craiova, Buzau, Galati si Suceava. In judetul Ilfov au fost incepute si in unele cazuri finalizate astfel de lucrari in sectoare cadastrale din mai multe comune cum ar fi Snagov, Berceni, Bragadiru, Afumati, Buftea, Cernica, Tunari.
Cu privire la UAT-urile in care s-a finalizat inscrierea cadastrala a tuturor imobilelor din localitatea respectiva (nu doar la nivel de sector cadastral), dreptul de proprietate asupra imobilelor se dobandeste sub conditia si de la data inscrierii in cartea funciara a cumparatorului, nefiind suficienta semnarea unui contract de vanzare-cumparare (acesta fiind cunoscut ca efectul constitutiv de drepturi al inscrierii in cartea funciara, stabilit conform Noului Cod Civil). Momentul efectiv al transferului dreptului de proprietate asupra unui imobil este relevant pentru a stabili de la ce moment cumparatorul suporta riscurile cu privire la imobilul achizitionat - respectiv riscuri juridice (actiuni in justitie spre exemplu), dar si riscuri cu privire la existenta fizica a bunului (cutremure, incendii etc).
Implementarea lucrarilor de inregistrare sistematica de cadastru, inclusiv integrarea situatiilor litigioase sau a informatiilor contradictorii, face obiectul unor proceduri detaliate in Legea Cadastrului si a ordinelor subsecvente emise de ANCPI. Recent a fost publicat un proiect de modificare a acestor proceduri prin ordonanta de urgenta. Etapele procedurii de inregistrare sistematica, drepturile proprietarilor in cadrul acestor proceduri si aspectele particulare care ii vizeaza pe proprietarii de terenuri restituite in baza Legii nr. 18/1991 a fondului funciar, terenurile care au generat cele mai numeroase situatii de suprapuneri cadastrale pana in prezent si care nu par a fi scutite de riscuri nici in cadrul acestor proceduri, vor fi prezentate intr-un alt articol.
Acest articol nu reprezinta consultanta juridica. Pentru mai multe informatii va rugam sa va adresati office@pelifilip.com.
Un articol semnat de av. Mihaela Ispas - Senior Associate PeliFilip si av. Ioana Waszkiewicz - Senior Associate PeliFilip
0
0
